Сегодня многие владельцы «лишних» квадратных метров прекрасно знают, что любую жилплощадь можно сдавать как на длительный срок, так и на несколько часов. Однако наибольшим спросом среди отдыхающих и приезжающих в регион по рабочим вопросам пользуются квартиры, сдаваемые в аренду посуточно. Потенциальная доходность такой недвижимости значительно выше, однако общую картину портят высокие трудозатраты и частые простои. Кроме того, специалисты утверждают, наиболее эффективного соотношения затрат к получаемой прибыли можно добиться, приобретая квартиру для посуточной аренды не в крупном мегаполисе, а в менее густонаселенном городе, идеально – курортного типа. К примеру, неплохим вариантом может стать один из районов Калининградской области, где строительство жилья европейского уровня ведется достаточно активными темпами.
Жилье для отдыхающих и командировочных
Краткосрочная аренда недвижимости весьма популярна среди людей, приезжающих в регион из других стран и городов на отдых, с целью решения рабочих вопросов или поступления в местные ВУЗы. В большинстве случаев такие квартиры снимаются на сроки от нескольких дней до четырех недель.
«Туристы, приезжающие в любой из российских городов, для временного проживания стараются подобрать именно сдаваемую посуточно квартиру, поскольку стоимость номера в большинстве современных отелей достаточно высока, а в гостиницах эконом-класса либо нет мест, либо удобство расположения оставляет желать лучшего. В подобных условиях аренда квартир является наиболее привлекательной альтернативой», - отмечает руководитель одного из крупных агентств недвижимости.
Специалисты также утверждают, что в данном сегменте существуют периоды повышенного спроса, которые приходятся на новогодние каникулы, время весенне-летних отпусков (с конца апреля по конец августа) и массовых мероприятий (спортивных, культурных и т.д.). Стоит понимать, что стоимость аренды в эти промежутки может увеличиться в полтора-два раза.
В наступившем году летом в РФ будет проходить мероприятие мирового уровня – ЧМ-2018. По мнению экспертов, на этот период следует ожидать повышения цен на краткосрочную аренду недвижимости примерно в два-три раза. «Чемпионат мира – это грандиозное событие международного значения, посетить которое изъявят желание не только россияне, но и гости из других государств. Понятно, что востребованность сдаваемого в аренду жилья в период его проведения будет стопроцентной», - рассказывают в одном из риэлтерских бюро. При этом специалисты обращают внимание на то, что даже в сервисах предварительного бронирования недвижимости уже сейчас занята основная часть апартаментов.
Сроки меньше – прибыль больше
Если взять в качестве примера один из курортных городов Балтики – Светлогорск – то получаем среднюю суточную стоимость аренды 15000 рублей. Предельные границы здесь колеблются от 1000 до 50000 рублей. В столице Российской Федерации разбег составляет 1200-30000 рублей. Основным фактором ценообразования в данном случае является месторасположение квартиры. Также разница в стоимости зависит от состояния сдаваемых в аренду квадратных метров. К примеру, в том же Светлогорске популярностью пользуются сдаваемые в аренду квартиры недалеко от моря. Новый жилой комплекс «Раушен-престиж» предлагает варианты разной квадратуры. Удобство планировок, современные внутренняя и наружная отделки, благоустроенная территория – все это имеет немаловажное значение при выборе жилья потенциальным арендатором.
В отличие от долгосрочного найма, доходность непродолжительной аренды выше. Однако не стоит забывать о рисках, связанных с простоем квартир. Как отмечают эксперты, владелец недвижимости может считать месяц плохим (неприбыльным), если она в течение десяти дней и более пребывала в состоянии простоя. Жилье, приносящее доход, должно сдаваться более трех недель ежемесячно. В востребованных ЖК вроде светлогорского «Раушен-престиж» существенных простоев практически не бывает. И если долгосрочная аренда приносит владельцу около 40 тысяч рублей ежемесячно, то при хорошей краткосрочной можно рассчитывать на месячный доход в размере 70 тысяч рублей.
Впрочем, эксперты отрасли утверждают, что на практике с учетом простоев годовая прибыль краткосрочной аренды отличается от долгосрочной разницей в 5-8%.
Уплата налогов, расходы на содержание
Кроме риска попадания квартиры в простой, существует масса иных нюансов, на которые также следует обращать внимание. «В перечень основных проблем входят арендаторы, снимающие квартиры для празднования каких-либо мероприятий. Собираясь большими шумными компаниями, они, как правило, бьют посуду, портят мебель и отделку», - рассказывает представитель одного из агентств недвижимости. Собственно, из-за таких клиентов краткосрочная аренда практически отсутствует в элитном сегменте. «Даже простой жилья не настолько убыточен, как буйный арендатор, способный в течение месяца превратить квартиру в непригодное для проживания помещение. Ярким подтверждением тому является отказ владельцев недвижимости от перехода в сегмент краткосрочной аренды в период прошлогоднего временного падения арендных ставок», - отмечают специалисты. К тому же, трудозатраты при такой аренде более высоки. Ведь после каждого квартиросъемщика нужно полностью убрать помещение, произвести замену белья и пр.
В налогообложении никаких различий между краткосрочной и долгосрочной сдачей недвижимости не предусмотрено. «Для физического лица, сдающего свою квартиру в аренду, ставка налога составляет 13%. Зарегистрировав ИП, можно снизить этот параметр до 6%, если применить упрощенную схему налогообложения. Но при этом следует помнить об обязательной ежегодной отчетности индивидуального предпринимателя и взносах в различные страховые фонды», - уточняют эксперты. Впрочем, на деле далеко не все владельцы сдаваемой в аренду недвижимости исправно платят налоги – надежного механизма контроля доходности этого сегмента рынка пока не существует.
Какие квартиры подходят для краткосрочной аренды?
Роскошные апартаменты покупать для сдачи в аренду на непродолжительные периоды бессмысленно и невыгодно – окупаться такая недвижимость будет на протяжении многих десятков лет. Реальный доход можно получить в сегментах бизнес-класс, комфорт, а также в сфере предоставления бюджетного жилья.
Как уже отмечалось, практически в каждом городе существуют локации, всегда пользующиеся интенсивным спросом. Это либо прибрежные районы, либо места расположения крупных спортивных сооружений, выставочных центров и т.д. Приобретение жилплощади в подобных местах – всегда очень выгодное вложение. При средней месячной доходности приличной однокомнатной квартиры в пределах 30000 рублей, аналогичная жилплощадь, расположенная в ликвидном месте, может принести порядка 90000 рублей в месяц. Понятно, что ее окупаемость при этом значительно ускорится.
Что касается выбора подходящего региона, то совсем необязательно рассматривать только столичные варианты. Неплохой туристический трафик существует в Санкт-Петербурге, Казани, Краснодарской и Калининградской областях. Преимуществом этих регионов является приемлемая стоимость недвижимости на рынке купли-продажи, что весьма положительно сказывается на доходности и окупаемости арендного бизнеса.